권리금은 왜 이렇게 비싼가요?권리금의 종류와 적정선의 금액

하루에도 수 십, 수 백 건의 문의가 들어오는 창업 관련 문의. 그 중에서도 거의 날마다 듣는 질문 하나. “권리금이 왜 이렇게 비싸요?”

권리금은 도대체 왜 이렇게 비싼 것일까? 권리금을 제대로 알아야 성공창업에 한 걸음 더 다가갈 수 있다. 그럼에도 불구하고 초보 창업자나 기존 창업 경력이 있는 예비 창업자들까지 모두가 권리금에 대해 자세히 알지 못하고 있다. 권리금의 정의부터 존재의 가치에 이르기까지, 성공 창업을 위한 권리금의 정체를 알아보도록 하자.

권리금이란 주로 상가건물의 임대차에 부수하여 영업시설, 비품 등 유형물이나 그 부동산이 가지고 있는 특수한 장소적 이익 또는 영업상의 무형적 이익(다수의 고객 확보 또는 영업상의 노하우)등의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가로서, 임차인으로부터 임대인 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말한다.

권리금의 종류는 크게 세가지로 구분할 수 있다.

1. 영업권리금: 現세입자가 향후 발생될 수 있는 순수익을 포기하는 대가로 새로운 임차인에게 요구하는 금전. 영업권리금은 보통 12개월 전후로 발생하는 평균치 순수익을 의미하는 것으로 가령 한달 순익이 1000만원일 경우 6000~1억2000만원 정도의 권리금이 발생하게 된다. 점포를 임차하여 창업을 하려고 할 경우 권리금을 지불하기 전에 양도인이 요구하는 권리금이 매출액에 비해 적정한지를 검토해 볼 필요가 있다.

2. 바닥권리금: 상가 입점 전에 향후 점포의 활성화 정도를 예견해 요구하는 소위 “자릿세”로, 영업권리금과는 다른 개념이다. 일반적으로 신규 상가를 최초로 임대하면서 건물 소유주가 요구하는 경우가 많다. 예를 들면, 창동민자역사를 분양 받은 계약자가 민자역사 완공 후 상가를 최초로 임대하면서 임차인에게 권리금을 요구할 수 있는데 이러한 경우가 바로 바닥권리금에 해당한다

3. 시설권리금: 기존의 임차인이 투자했던 시설비용을 말한다. 권리금이 비쌀수록 시설이 좋다고 생각하면 된다. 내외 인테리어, 간판 및 기자재 등에 투자된 것으로써 시설 권리금을 적용할 때에는 감가상각을 해야 한다. 감가상각은 기존 점포의 개장일로부터 3년을 계산하는데 1년 단위로 15-20%씩 삭감하는 것이 관례다. 예를 들어 2년 전에 1억 원을 들여 내부 인테리어를 새롭게 한 점포를 임차하는 경우, 2년간 사용한 감가상각 30-40%를 제하고 60-70%를 시설권리금으로 지불하는 것이 적당하다

권리금, “있는 자리”와 “없는 자리”의 정의
가끔 권리금이 없는 상권을 찾는 창업자들이 있다. 신규창업자들의 경우에는 권리금이 없는 점포를 구하기 위해 임대 자리만 보고 다니는 경우도 있다. 필자의 경험으로 비추어 보자면 이런 창업자들은 보통 공무원이거나 명예퇴직한 고위 간부들 중에 많이 찾아볼 수 있다.

그러나 ‘권리금이 없다’고 하면 그것은 완전히 점포를 포기 하고 내놓는 것으로 보고 창업을 피하는 것이 정답이다. 권리금은 그만큼 수익률이 높다는 일종의 “영업의 보장성”이라는 말로 표현할 수 있기 때문이다. 더구나 권리금이 없는 임대자리는 보증금, 월세, 관리비 등등이 엄청 비싼 것 이 현실이다.

무엇보다 권리금이 없는 것이 과연 장점이 될 수 있을지를 고려해 보아야 한다. 예를 들어 보증금 5000만 월세 200만 권리금 8000만원에 임대하는 비용은, 보증금 1억에 월세 350만 관리비 40만원 정도로 볼 수 있다. 잘 계산을 해보면 해당 점포를 약3년 정도 임대를 해서 운영했을 경우, 권리금을 주고 들어 가지 않아도 결국은 같은 비용의 지출이 생기는 것이다.

서울 중심상권 및 웬만큼 상권이 형성된 곳은 절대 권리금이 없는 물건이 없다. 어쩌면 권리금이 높을수록 성업 중이거나, 점포위치(목)가 좋거나 인테리어가 잘되어 있는 점포라서 고수익을 보장한다고 보고 권리금이 높은 점포를 찾는 것이 창업자의 올바른 자세라고 볼 수 있는 셈이다.

실제로 서울 도심 중 상권이 가장 발달한 강남, 종로 등지에는 여러 개의 점포를 가지고 있는 창업자들이 많다. 권리금을 많이 주더라도 좋은 상권에서 점포운영을 하면 쉽게 돈을 벌 수 있다는 것을 알고 있는 것이다. 이런 점포는 운영도중 매매를 할 때에도 역시 제값을 받고 팔 수 있을 확률이 높다.

물론, 권리금을 주었다가 임대인에게 명도, 즉 쫓겨나는 경우도 있을 수 있다. 그러나 이런 경우는 현실적으로 거의 없는 것이 사실이므로 크게 걱정할 필요는 없다. 또한 명도를 당할 경우 요즘은 세입자가 특별히 큰 잘못하지 않는 한 세입자에게 어느 정도 합의 보상을 해주게 되어 있다. 구더기 무섭다고 장 못 담그겠는가! 이왕 하는 창업, 월급보다 더 큰 수익을 벌어들이는 것이 창업의 재미가 아닐는지?